Maître André ICARD
Avocat au Barreau du Val de Marne

Dans le silence du PLU, un balcon en saillie de la même profondeur que le débord de toiture doit-il être pris en compte pour le calcul de la distance de recul minimum de la construction ?

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OUI : dans un arrêt en date du 25 mai 2022, le Conseil d’Etat précise qu’en jugeant que l'ensemble de cette façade, hors débord de toiture, se trouvait à cinq mètres de la limite séparative, soit à une distance supérieure à la moitié de la hauteur totale de ce mur pignon, de neuf mètres, et en faisant ainsi abstraction des balcons en saillie pour l'application de l'article N7 du règlement du plan local d'urbanisme, alors que ce dernier n'en exclut pas la prise en compte, y compris s'ils se trouvent à l'aplomb d'un débord de toiture, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit.

Aux termes de l'article N7 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Divonne-les Bains, applicable en l'espèce : « Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : Généralités : Les débordements de toiture, jusqu'à 1 mètre ne sont pas pris en compte dans le calcul des prospects. / Implantation : Les constructions doivent respecter un recul minimum de 4 m sans pouvoir être inférieur à H/2. Des constructions annexes non habitables peuvent être édifiées jusqu'en limites séparatrices des parcelles à condition que leur hauteur n'excède pas 3,50 m au faîtage par rapport au terrain naturel, et à condition qu'aucune façade ne dépasse 8 m et que la longueur cumulée des façades mitoyennes ne dépasse pas 12 m ».

Il résulte de ces dispositions, en l'absence de mention particulière du règlement du plan local d'urbanisme figurant au dossier soumis aux juges du fond, que, à l'exception des débordements de toiture inférieurs ou égaux à un mètre, tout point de la façade, y compris au niveau de balcons en saillie, doit respecter une distance minimale par rapport à la limite séparative correspondant à la moitié de la hauteur de la façade, mesurée à l'égout du toit ou, dans le cas d'un mur pignon, au sommet de ce dernier, avec un minimum de quatre mètres.

Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la façade sud-ouest de la construction autorisée, qui se situe pour l'essentiel à cinq mètres de la limite séparative, comporte, sous le débord de toiture d'un mètre, deux balcons en saillie de la même profondeur, qui se trouvent ainsi à quatre mètres de la projection verticale de cette limite.

En jugeant que l'ensemble de cette façade, hors débord de toiture, se trouvait à cinq mètres de la limite séparative, soit à une distance supérieure à la moitié de la hauteur totale de ce mur pignon, de neuf mètres, et en faisant ainsi abstraction des balcons en saillie pour l'application de l'article N7 du règlement du plan local d'urbanisme, alors que ce dernier n'en exclut pas la prise en compte, y compris s'ils se trouvent à l'aplomb d'un débord de toiture, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit.

SOURCE : Conseil d'État, 10ème - 9ème chambres réunies, 25/05/2022, 455127

JURISPRUDENCE :

CE, 14 avril 1995, S.C.I. « Les terrasses de la mer », n° 129479, T. p. 1079 : « Lorsque l'implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives est régie par rapport à la hauteur des bâtiments, cette hauteur est mesurée à l'égout du toit, en l'absence de dispositions contraires figurant au plan d'occupation des sols. »

CE, 28 septembre 1998, Commune de Saint-Bon-Tarentaise, n° 172656, T. p. 1230 : « Aux termes de l'article R.111-19 du code de l'urbanisme : « A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite « parcellaire qui est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres. » Si, eu égard à la finalité de cette disposition, il y a lieu, pour apprécier la distance par rapport à la limite parcellaire d'une partie d'un bâtiment comportant une toiture qui fait face à cette limite, de retenir comme le ou les points les plus élevés celui ou ceux qui sont situés à l'égout du toit et non au faîtage, cette règle ne peut s'appliquer à une façade ne comportant pas de toiture (mur pignon) et par conséquent pas d'égout du toit face au point le plus rapproché de la limite parcellaire. Appréciation portée en retenant le point le plus élevé du mur pignon. »


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