Maître André ICARD
Avocat au Barreau du Val de Marne

Peut-on contourner le droit de préemption urbain ?

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OUI : dans la période récente les professionnels ont trouvé une faille dans le droit de préemption en considérant qu'il s'applique à des mutations de propriété mais non à des mutations de jouissance. Apparaissent de plus en plus des baux emphytéotiques permettant à des particuliers de réaliser des projets privés, le plus souvent de construction, en ayant échappé à l'exercice du droit de préemption. Il peut même exister des clauses de sortie subtiles des baux emphytéotiques au bénéfice des preneurs. 

La Cour de cassation a jugé que le bail à construction ainsi que le bail emphytéotique ne sont pas soumis au droit de préemption urbain (Cass. 3ème chambre civile, 11 mai 2000, BDU 2/ 2000, p 115). Les propriétaires immobiliers peuvent donc utiliser le bail à construction et le bail emphytéotique sans avoir à faire la déclaration d'intention d'aliéner prévue à l'article L.213-2 du code de l'urbanisme.

Toutefois, si le contrat de bail prévoit que la propriété du bien loué doit être transférée au preneur en fin de contrat, la cession à titre onéreux des droits réels immobiliers tels que le droit réel immobilier conféré par un bail emphytéotique ou à construction est soumise au droit de préemption urbain.

Il appartient au notaire chargé d'établir le bail de déterminer si ce dernier est soumis au droit de préemption urbain selon l'effectivité du transfert de la propriété à la date d'expiration du bail.

Il est recommandé à l'ensemble de la profession, représentée par le conseil supérieur du notariat, la plus grande vigilance sur ce point.

 

SOURCE : réponse du Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales à la question écrite n° 07455 de Monsieur le Sénateur Philippe Bonnecarrère (Tarn - UC), publiée dans le JO Sénat du 25/10/2018 - page 5400.


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