Maître André ICARD
Avocat au Barreau du Val de Marne

La constitution d'une servitude de cour commune permet-elle de s'affranchir des règles de distance édictées par le règlement du plan local d'urbanisme ?

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NON : la constitution d'une servitude de cour commune ne permet pas de s'affranchir des règles de distance édictées par le règlement du plan local d'urbanisme, mais de modifier l'assiette d'appréciation de leur respect, en la déplaçant partiellement vers la partie du fonds voisin grevée par cette servitude. 

De manière générale, une servitude est une charge établie sur un immeuble, dit fonds servant, pour l'usage et l'utilité d'un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire, dit fonds dominant (Gérard Cornu, Vocabulaire juridique, PUF, 2001).

Dans le cas de la servitude dite de cour commune, prévue par les articles L.471-1 et suivants et R.471-1 et suivants du code de l'urbanisme, cette charge correspond à une interdiction de bâtir (non aedificandi) ou de dépasser une certaine hauteur en construction (non altius tollendi), afin de préserver des espaces minimaux entre les constructions des deux fonds. Instituée par voie conventionnelle ou, à défaut d'accord entre les propriétaires des fonds voisins, par voie judiciaire, elle permet de prendre en compte, pour apprécier le respect des distances imposées notamment par le règlement du plan local d'urbanisme, non seulement le terrain du propriétaire qui souhaite construire, tel que délimité par la limite séparative, mais également une partie de la surface du fonds voisin sur lequel la servitude est établie.

La constitution d'une servitude de cour commune ne permet donc pas de s'affranchir des règles de distance édictées par le règlement du plan local d'urbanisme, mais de modifier l'assiette d'appréciation de leur respect, en la déplaçant partiellement vers la partie du fonds voisin grevée par cette servitude. 

Une servitude de cour commune ne peut être instituée que sur un fonds privé, et non sur le domaine public (Tribunal des conflits, 28 avril 1980, n° 02160, SCI Résidence des Perriers).

Sa constitution peut être aussi bien liée à l'octroi d'un permis de construire initial que d'un permis de construire modificatif (Cass, 3ème civ, 4 janvier 1995, n° 93-15169).

En outre, la Cour de cassation a précisé que la cause d'une servitude de cour commune s'apprécie au moment où elle a été consentie et ne disparaît pas en raison d'une modification ultérieure des règles d'urbanisme (Cass, 3ème civ, 23 janvier 2013, n° 11-27086). 

L'institution des servitudes de cour commune garantit donc le respect des règles d'urbanisme édictées dans l'intérêt général, tout en satisfaisant l'intérêt privé du propriétaire qui souhaite construire.  

SOURCE : réponse du Ministère de la justice à la question écrite n° 13002 de M. Jean Louis Masson (Moselle - NI) publiée dans le JO Sénat du 14/05/2020 - page 2237


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