Maître André ICARD
Avocat au Barreau du Val de Marne

La renonciation du vendeur au bénéfice d’une servitude de passage est-elle opposable à l’acquéreur ?

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NON : dans un arrêt en date du 24 octobre 2019, la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation a jugé que l'acquéreur d'une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renonciation d'un précédent propriétaire au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnellement aménagée.

Aux termes de l'article 682 du code civil : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. »

Aux termes de l'article 684 du même code : « Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable. ».

Si l'état d'enclave permet de revendiquer un droit de passage sur l'un des fonds voisins par application des dispositions précitées, c'est à la condition que l'état d'enclave résulte de la division d'un fonds et non d'un fait volontaire du propriétaire du fonds enclavé ou de ses auteurs.

Or, ainsi qu'il a été dit, en l'espèce, l'état d'enclave résulte d'un fait volontaire de M. B..., soit la renonciation à la servitude dont il bénéficiait, étant précisé qu'il ne ressort d'aucune des pièces du dossier que la servitude conventionnelle du 25 septembre 2001 ne permettait pas un passage suffisant pour assurer la desserte complète du fonds P... ou que la topographie des lieux ni les règles d'urbanisme n'auraient pas permis sa mise en œuvre.

Dès lors, eu égard à cette situation d'enclave volontaire du fait de la renonciation à une servitude de passage sur les parcelles [...], [...] et [...] , renonciation dont il n'est au demeurant pas établi qu'elle procéderait d'une volonté d'optimisation fiscale, et quand bien même l'accès par un véhicule automobile correspond à l'usage normal d'un fonds destiné à l'habitation, les époux P... ne sont pas fondés à revendiquer un droit de passage sur le fonds 319.

SOURCE : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 octobre 2019, 18-20.119, Publié au bulletin


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