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Contentieux du permis de construire

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Contentieux du permis de construire
08/03/2009 - Comment calculer la surface habitable qu'il est possible de construire sur un terrain ?

Le coefficient d'occupation des sols (COS) fixé par le plan local d'urbanisme (PLU) résulte du rapport existant entre la surface de plancher hors oeuvre nette de cette construction et la surface de terrain sur laquelle elle est ou doit être implantée.

1) - Le coefficient d'occupation des sols (COS)

Le coefficient d'occupation des sols (COS) fixé par le plan local d'urbanisme (PLU) résulte du rapport existant entre la surface de plancher hors oeuvre nette de cette construction et la surface de terrain sur laquelle elle est ou doit être implantée. Pour connaître la surface exacte du terrain il est possible de demander  un plan cadastral du terrain ainsi que la matrice cadastrale correspondante qui comporte la surface déclarée au service des impôts. Mais il est toujours préférable de consulter un géomètre expert http://www.geometre-expert.fr/  seul habilité à fixer les limites des biens fonciers.

Pour connaître la valeur du coefficient d'occupation des sols (COS) il faut consulter le plan local d'urbanisme (PLU) ou les services de l'urbanisme et des droits des sols de la mairie. Le coefficient d'occupation des sols (COS) est en général inférieur à 1 dans les zones pavillonnaires (0,3 à 0,5) et largement supérieur à 1 dans les centre des grandes villes (3,25 à 3,75 à Paris). Afin d'encourager les opérations de rénovation, la règle du « COS de fait » permet de reconstruire un bâtiment à l'identique même si sa densité dépasse la norme fixée par le COS.

ATTENTION : les possibilités de construction peuvent être réduites du fait de règles d'implantation des bâtiments imposant un recul de la construction par rapport aux limites séparatives ou une distance minimale entre les constructions ou un alignement des façades.

L'article R.112-1 du code de l'urbanisme dispose que la densité de construction qu'il est possible d'édifier sur un terrain constructible est définie par le rapport entre la surface de plancher hors oeuvre nette de cette construction et la surface de terrain sur laquelle elle est ou doit être implantée. La superficie des terrains cédés gratuitement en application des articles R.332-15 et R.332-16 est  prise en compte pour la définition de la densité de construction. L'article R.332-15 du code de l'urbanisme dispose en effet que « L'autorité qui délivre le permis de construire ou le permis d'aménager portant sur un lotissement ne peut exiger la cession gratuite de terrains qu'en vue de l'élargissement, du redressement ou de la création des voies publiques, et à la condition que les surfaces cédées ne représentent pas plus de 10 % de la surface du terrain faisant l'objet de la demande. Toutefois, cette possibilité de cession gratuite est exclue lorsque le permis de construire concerne un bâtiment agricole autre qu'un bâtiment d'habitation. Si un coefficient d'occupation du sol a été fixé, la superficie des terrains ainsi cédés gratuitement est prise en compte pour le calcul des possibilités de construction. Il en est de même pour la définition de la densité d'une construction au regard du plafond légal. Ces dispositions ne font pas obstacle à l'application de l'ensemble des autres règles et servitudes d'urbanisme ». L'article R.332-16 de ce même code ajoute que : « Les constructeurs et lotisseurs sont tenus de [*obligation*] supporter sans indemnité l'installation, sur le terrain de l'opération projetée, des postes de transformation de courant électrique ou des postes de détente de gaz nécessaires pour l'opération. S'ils le préfèrent, les constructeurs et lotisseurs peuvent offrir pour les besoins de ladite installation un local adéquat leur appartenant, moyennant paiement d'une indemnité globale et une fois versée par l'organisme tenu d'assurer la distribution publique d'électricité ou de gaz. Le montant forfaitaire au mètre carré de cette indemnité est fixé par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme et du ministre du développement industriel et scientifique. Les distributeurs d'électricité ou de gaz ont la libre disposition des postes de transformation ou de détente installés en exécution du présent article, notamment pour alimenter le réseau de distribution publique. »

2) - La surface de plancher hors œuvre brute (SHOB)

L'article R.112-2 alinéa 1 du code de l'urbanisme dispose que : « La surface de plancher hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. »

3) - La surface de plancher hors œuvre nette (SHON)

L'article R.112-2 alinéa 2 du code de l'urbanisme dispose que : « La surface de plancher hors oeuvre nette d'une construction est égale à la surface hors oeuvre brute de cette construction après déduction :

a) Des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

b) Des surfaces de plancher hors oeuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ;

c) Des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules ;

d) Dans les exploitations agricoles, des surfaces de plancher des serres de production, des locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole, des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l'exploitation ;

e) D'une surface égale à 5 % des surfaces hors oeuvre affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des a, b, et c ci-dessus ;

f) D'une surface forfaitaire de cinq mètres carrés par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l'habitation.

Sont également déduites de la surface hors oeuvre dans le cas de la réfection d'un immeuble à usage d'habitation et dans la limite de cinq mètres carrés par logement les surfaces de planchers affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée. »

4) Exemple de calcul de la surface constructible sur un terrain

a)  terrain nu de 1000 mètres carrés

COS = 0,5

Surface constructible : 2000 m2 x 0,5 = 500 m2

Surface construite : 300 m2

Réserve de COS : 200 m2

b) on veut construire un autre bâtiment sur ce terrain de 1000 mètres carrés sur lequel se trouve déjà le bâtiment de 300 m2.

Il reste donc globalement 200 m2 à construire (réserve de COS) mais si on divise le terrain en deux parcelles de 500 m2 , la nouvelle parcelle sans construction se voit attribuer le même COS de 0,5 ce qui permet  de construire un bâtiment de 250 m2. Ainsi en cas de détachement de parcelle, le COS s'applique uniquement sur la partie détachée sans tenir compte de la construction existante. Cela permet donc de construire  50 mètres carrés supplémentaires dans notre exemple.

Site utile : www.architectes.org

Maître André ICARD

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