Contentieux de l'expropriation
05/04/2008 - La clause de cession gratuite imposée dans un permis de construire ne peut-être opposé qu'au bénéficiaire de l'autorisation de construire

La clause de cession gratuite de terrain qui peut-être imposée par l’administration au pétitionnaire lors d’un dépôt de permis de construire en application des articles L.332-6, L.332-6-1-1° e) et R.332-15 du code de l'urbanisme n’est opposable qu'au titulaire du permis de construire. Cette règle peut poser un problème dans l’hypothèse où le pétitionnaire (celui qui demande le permis de construire) n'est pas également le propriétaire du terrain. Dans le cas ou le permis de construire serait délivré au preneur d’un bail commercial par exemple, le propriétaire du terrain doit avoir absolument concouru à l’acte de cession, car il dispose seul du droit de consentir à la vente, l’échange ou la donation de tout ou partie du bien. Il faut toutefois vérifier que le contrat de bail n’ait pas prévu cette hypothèse et que le propriétaire bailleur n’ait pas par avance consenti à autoriser le preneur du bail à signer l’acte de cession gratuite prescrit par l’arrêté de permis de construire. A défaut, la clause de cession gratuite résultant d’un permis de construire accordé au preneur à bail ne sera pas opposable au bailleur propriétaire du terrain. Dans un arrêt déjà ancien du 17 mai 1995, la Cour de cassation rappellait utilement qu'aux termes des dispositions de l'article L. 332-6 du Code de l'urbanisme, c'est le bénéficiaire de l'autorisation de construire qui peut se voir imposer la clause de cession gratuite. En l'espèce, le département ne pouvait arguer de ce que la SER, locataire, avait l'obligation de demander au propriétaire l'autorisation de solliciter le permis de construire pour soutenir que la société financière Immobanque était titulaire du permis de construire et que le fait que cette société devait devenir propriétaire des nouveaux locaux en fin de bail ne saurait davantage modifier la personnalité du titulaire du permis de construire.

TEXTES :

- Article L332-6 du code de l'urbanisme : " Les bénéficiaires d'autorisations de construire ne peuvent être tenus que des obligations suivantes :
1° Le versement de la taxe locale d'équipement prévue à l'article 1585 A du code général des impôts ou de la participation instituée dans les secteurs d'aménagement définis à l'article L. 332-9 ;
2° Le versement des contributions aux dépenses d'équipements publics mentionnées à l'article L. 332-6-1. Toutefois ces contributions telles qu'elles sont définies aux 2° et 3° dudit article ne peuvent porter sur les équipements publics donnant lieu à la participation instituée dans les secteurs d'aménagement définis à l'article L. 332-9 ;
3° La réalisation des équipements propres mentionnées à l'article L. 332-15 ;
4° Le versement de la redevance d'archéologie préventive prévue aux articles L. 524-2 à L. 524-13 du code du patrimoine."

- Article L.332-6-1 du code de l'urbanisme : " Les contributions aux dépenses d'équipements publics prévus au 2° de l'article L. 332-6 sont les suivantes :
1° a) Abrogé
b) Abrogé
c) La taxe départementale des espaces naturels sensibles prévue à l'article L. 142-2 ;
d) La taxe pour le financement des dépenses des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement prévue à l'article 1599 B du code général des impôts ;
e) La taxe spéciale d'équipement prévue à l'article 1599-0 B du code général des impôts.
2° a) La participation pour raccordement à l'égout prévue à l'article L. 1331-7 code de la santé publique ;
b) La participation destinée à la réalisation de parcs publics de stationnement prévue au troisième alinéa de l'article L. 421-3 ;
c) La participation spécifique pour la réalisation d'équipements publics exceptionnels prévue à l'article L. 332-8 ;
d) La participation pour voirie et réseaux prévue à l'article L. 332-11-1 ;
e) Les cessions gratuites de terrains destinés à être affectés à certains usages publics qui, dans la limite de 10 % de la superficie du terrain auquel s'applique la demande, peuvent être exigées des bénéficiaires d'autorisations portant sur la création de nouveaux bâtiments ou de nouvelles surfaces construites ;
3° La participation des riverains prévue par la législation applicable dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, celle-ci pouvant être actualisée pour tenir compte du délai écoulé entre la date de réalisation des travaux concernés et le montant de perception de cette participation. Elle peut également inclure les frais de premier établissement de l'éclairage public. "

- Article R.332-15 du code de l'urbanisme : " L'autorité qui délivre le permis de construire ou le permis d'aménager portant sur un lotissement ne peut exiger la cession gratuite de terrains qu'en vue de l'élargissement, du redressement ou de la création des voies publiques, et à la condition que les surfaces cédées ne représentent pas plus de 10 % de la surface du terrain faisant l'objet de la demande. Toutefois, cette possibilité de cession gratuite est exclue lorsque le permis de construire concerne un bâtiment agricole autre qu'un bâtiment d'habitation. Si un coefficient d'occupation du sol a été fixé, la superficie des terrains ainsi cédés gratuitement est prise en compte pour le calcul des possibilités de construction. Il en est de même pour la définition de la densité d'une construction au regard du plafond légal. Ces dispositions ne font pas obstacle à l'application de l'ensemble des autres règles et servitudes d'urbanisme."

BIBLIOGRAPHIE : code de l'urbanisme 2008 - Editions LITEC - Notes sous l'article R.332-14 pages 749 à 751.

PRATIQUE : pour visualiser ou télécharger l'arrêt Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 17 mai 1995, 94-70.039, Inédit, vous devez cliquer sur les liens ci-dessous.

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Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 17 mai 1995, 94-70.039, Inédit

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