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Contentieux du permis de construire

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Contentieux du permis de construire
01/02/2016 - Permis de construire attaqué : comment bien riposter en demandant une indemnité pour recours abusif ?

EN BREF : seule la partie ayant la qualité processuelle de défendeur est titulaire du droit d'agir reconventionnellement, à l'exclusion du demandeur principal en vertu de l'adage « reconvention sur reconvention ne vaut ». La jurisprudence du Conseil d’Etat considère depuis longtemps qu’en raison de la nature particulière du recours pour excès de pouvoir, des conclusions reconventionnelles tendant à ce que le requérant soit condamné à payer à une personne mise en cause des dommages et intérêts pour procédure abusive ne peuvent être utilement présentées dans une instance en annulation pour excès de pouvoir. L’article L.600-7 du code de l’urbanisme issu de  l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2015 précise que : « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en œuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel. » Le juge administratif saisi relèvera d’office le moyen tiré de l’irrecevabilité de conclusions indemnitaires reconventionnelle présenté dans un mémoire en défense à un recours en annulation pour excès de pouvoir. Lire la suite

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14/01/2016 - Un riverain peut-il consulter et photocopier un dossier de permis de construire après l'expiration du délai de recours ?

OUI : la réponse du Ministère du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité à la question écrite n° 18075 de Monsieur le Sénateur Jean Louis Masson (Moselle - NI), publiée dans le JO Sénat du 31/12/2015 - page 3663, précise que les documents détenus par l'administration relatifs aux autorisations individuelles d'urbanisme sont communicables à toute personne qui en fait la demande dès lors qu'une décision est intervenue (Commission d'accès aux documents administratifs (CADA) conseil n°20062797 - Séance du 29 juin 2006). Lire la suite

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22/12/2015 - L'auteur du recours contre un permis de construire doit-il prouver le caractère certain des atteintes invoquées ?

NON : dans un arrêt en date du 10 juin 2015, le Conseil d’Etat considère qu’il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien.

Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité.

Il appartient ensuite au juge de l'excès de pouvoir de former sa conviction sur la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Lire la suite

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15/10/2015 - Un permis de construire peut-il être nécessaire en cas de changement de destination d’un local ?

OUI : si le changement de destination du local s'accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade d'un bâtiment. Une réponse du Ministère  du Logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité à la question écrite n° 74866 posée par Madame la Députée Marie-Jo Zimmermann (Les Républicains - Moselle ), publiée au JOAN le 06/10/2015 – page 7625 rappelle que conformément à l'article R.421-14 du code de l'urbanisme, le permis de construire est nécessaire dans le cas où le changement de destination du local s'accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade d'un bâtiment. Dans le cas contraire, une simple déclaration préalable sera nécessaire. Le Ministère rappelle les principales destinations possibles d’un local qui sont : l’habitation, l’hébergement l’hôtelier, le bureau, le commerce, l’artisanat, l’industrie, l’exploitation agricole ou forestière, l’entrepôt, la construction et l’installation nécessaires au service public ou d'intérêt collectif.

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14/09/2015 - Une construction existante édifiée à une époque où aucune autorisation n'était requise doit-elle être régularisée ajourd'hui en cas de travaux ?

NON : le permis de construire a été créé par la loi du 15 juin 1943, pour remplacer les autorisations diverses qu’il fallait auparavant pour pouvoir construire. Dans un arrêt en date du 16 avril 2015, la Cour administrative d’appel de Versailles,  considérant qu'il ressortait des pièces du dossier que la verrière existante avait été posée à une période où, « ratione temporis », aucune autorisation d'urbanisme n'était requise, a jugé que, par suite, et nonobstant la circonstance que, pour procéder à des travaux de réparation , une partie de la verrière a été démontée, l'AGENCE SAINT-SIMON était fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal a exigé du pétitionnaire qu'il régularise la construction existante par une demande de permis de construire portant sur l'ensemble de la cour. Lire la suite

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05/08/2015 - La distance d’une construction projetée par rapport aux limites séparatives doit- elle inclure les débords de toit ?

NON : dans un arrêt de renvoi en date du 31 juillet 2015 (consultable uniquement pour les abonnés et sur demande), la Cour administrative d'appel de Paris , contrairement au sens des conclusions du rapporteur public, a jugé que la distance par rapport à l’espace public et aux limites séparatives doit se mesurer à partir de la façade de la construction projetée, à l’exclusion des débords de toit. La circonstance que le plan local d’urbanisme ne le prévoie pas expressément est sans influence. Il est constant que dans ces conditions, la construction objet de la demande de permis de construire est située à plus de 4 mètres de l’alignement de la voie à plus de 2,50 mètres de la limite séparative latérale située au nord du terrain d’assiette. Dès lors, les  deux premiers motifs de refus sont infondés. Pour s'abonner (120 euros par an ou 200 euros pour deux ans), cliquer : ICI. Faute de ressources suffisantes, cette voie de l’internet juridique et spécialement du droit administratif, présente quotidiennement depuis maintenant 11 ans , sera obligée de se taire définitivement le 12 octobre 2015. Administrations et particuliers, pensez-y si ce site vous a été ou vous est encore d'une quelconque utilité et si vous l'utilisez, comme beaucoup, de façon très régulière. Son destin est désormais entre vos mains. Si la situation des abonnements restait en l'état où elle se trouve aujourd'hui, la fermeture du site en octobre 2015 sera inéluctable.       Lire la suite

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02/07/2015 - Le délai de prescription pénale en cas de construction sans permis commence-t-il toujours à courir dés l’achèvement des travaux ?

NON : lorsque les infractions d’exécution de travaux sans permis de construire ou de déclaration préalable et en méconnaissance du plan local d’urbanisme, s’accomplissent pendant tout le temps où les travaux sont exécutés et jusqu’à leur achèvement, le délai de prescription pénale peut commencer à courir à compter du jour où les installations sont en état d’être affectées à l’usage auquel elle sont destinées. La réponse du Ministère du Logement  et de l’égalité des territoires à la question écrite n° 60139 posée par Madame la Députée Mme Marie-Jo Zimmermann (Les Républicains - Moselle ), publiée au JOAN le 09/06/2015 – page 4363, rappelle que le délai de prescription de trois ans applicable en matière délictuelle  commence à courir à compter de l’achèvement des travaux. Toutefois, tout acte de poursuite ou de procédure judiciaire peut interrompre le délai de prescription. La Cour de cassation précise que, lorsque les infractions d’exécution de travaux sans permis de construire ou déclaration préalable et en méconnaissance du plan local d’urbanisme, s’accomplissent pendant tout le temps où les travaux sont exécutés et jusqu’à leur achèvement, alors la prescription de l’action publique ne court qu’à compter du jour où les installations sont en état d’être affectées à l’usage auquel elle sont destinées. (Cour de cassation, chambre  criminelle, 18 mai 1994 n° 93-84557 ; Cour de cassation, chambre  criminelle, 27 mai 2014 n° 13-80574). Lire la suite

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24/06/2015 - L'annulation de l'ordonnance d'expropriation entraine-t-elle celle du permis de construire obtenu par l'expropriant ?

NON : dans un arrêt en date du 29 juin 2015, le Conseil d'Etat considère que la seule circonstance que le pétitionnaire perde (annulation d'une expropriation pour cause d'utilité publique), postérieurement à la délivrance du permis de construire, fût-ce à titre rétroactif, la qualité au titre de laquelle il avait présenté la demande de permis de construire n'est pas par elle-même de nature à entacher d'illégalité le permis de construire. Il en est notamment ainsi lorsque, postérieurement à la délivrance du permis de construire, une décision du juge prive à titre rétroactif le bénéficiaire de la qualité de propriétaire du terrain sur le fondement de laquelle il a, au titre du a) de l'article R.423-1, présenté sa demande, ou lorsque la déclaration d'utilité publique sur le fondement de laquelle il a, au titre du c) de l'article R.423-1, présenté sa demande est annulée pour excès de pouvoir.  Lire la suite

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09/06/2015 - L'absence d'accord de l'architecte des bâtiments de France (ABF), lorsqu'il est requis, rend-t-il le permis de construire « juridiquement inexistant » ?

NON : dans son arrêt en date du 18 mars 2015, le Conseil d'Etat considère qu'un acte administratif ne peut être regardé comme juridiquement inexistant que s'il est entaché d'un vice d'une gravité telle qu'il affecte non seulement sa légalité mais son existence même. C'est, par suite, sans erreur de droit que la cour a jugé (arrêt) que l'illégalité résultant de l'absence de saisine de l'architecte des bâtiments de France, en méconnaissance des dispositions de l'article R.421-38-4 du code de l'urbanisme, pour grave qu'elle soit, n'était pas de nature à faire regarder le permis de construire délivré à M. B... comme juridiquement inexistant. Un acte administratif peut être inexistant lorsqu'il  est affecté d'une telle illégalité qu'il doit être regardé comme inexistant, ce qui permet de les contester devant le juge administratif de l'excès de pouvoir à tout moment, même lorsque le délai de recours contentieux est écoulé. L'acte inexistant peut être retiré par l'administration à tout moment et ne peut créer de droits au profit de son bénéficiaire. Le juge administratif doit soulever d'office l'inexistence de l'acte (moyen soulevé d'office) mais ce n'est pas parce que l'acte est affecté d'une illégalité très grave qu'il est forcément inexistant. Voir Conseil d'Etat, Assemblée, du 31 mai 1957, 26188 26325, publié au recueil Lebon. Il faut noter que le Conseil d'État ne constate qu'un acte administratif est juridiquement inexistant que de façon très exceptionnelle, mais en l'espèce, c'était le seul moyen de droit qui pouvait être soulevé dans la mesure où le délai de recours contre le permis de construire de deux mois à compter de son affichage sur le terrain était expiré. (Le permis de construire ayant été délivré le 18 janvier 2008, la demande de retrait n'a été formée que le 8 juin 2009). Lire la suite

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30/05/2015 - Un plan de masse incomplet peut-il justifier l'annulation d'un permis de construire ?

OUI : après avoir estimé que le plan de masse versé au dossier de demande de permis de construire ne permettait pas au service instructeur d'appréhender l'environnement du projet. Cette insuffisance du volet paysager n'est compensée par aucune autre pièce du dossier, la Cour administrative  d'appel de Bordeaux, dans un arrêt en date du 13 mai 2015,  a jugé que , dans ces conditions, et contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, le dossier de demande de permis de construire n'a pas permis au service instructeur d'apprécier la situation du terrain d'assiette du projet dans le paysage lointain ni l'insertion de ce projet dans le site. Si la régularité de la procédure d'instruction d'un permis de construire requiert la production par le pétitionnaire de l'ensemble des documents exigés par les dispositions de l'article R.431-10 du code de l'urbanisme, le caractère insuffisant du contenu de l'un de ces documents au regard desdites dispositions ne constitue pas nécessairement une irrégularité de nature à entacher la légalité de l'autorisation si l'autorité compétente est en mesure, grâce aux autres pièces produites, d'apprécier l'ensemble des critères énumérés par les dispositions précitées. Le plan de masse permet de représenter le terrain (dimensions, bâtiments existants, courbes de niveau, plantations), de  situer la future construction sur le terrain et de repérer les réseaux (eau, électricité, assainissement). Lire la suite

Cabinet d'Avocats André ICARD

Maître André ICARD
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